Es wirkte wie eine jener absurden Szenen aus den Programmen der Kabarettgruppe Maschek: Bundespräsident Heinz Fischer, der höchste Repräsentant der Republik, tritt an, um im Beisein einiger anderer politischer und kirchlicher Würdenträger ein banales Einkaufszentrum zu eröffnen. Oder korrekter gesagt: einen Elektrodiscounter und eine Supermarktfiliale. Denn nicht viel mehr wurde damals, im vergangenen November, feierlich umrahmt vom Wiener Symphonie-Orchester und dem Staatsopernballett, in Wien-Landstraße beim sogenannten Pre-Opening der Öffentlichkeit übergeben.

Die Bezeichnung „Bahnhof“ verdient die nun fertiggestellte Überbauung des unterirdischen U-Bahn- und Schnellbahn-Knotens Wien Mitte, die am 25. April zur Gänze eröffnet wird, auch heute nicht, besteht der voluminöse Komplex oberirdisch doch ausschließlich aus 30.000 Quadratmetern Verkaufs- und 62.000 Quadratmetern Bürofläche samt einer Parkgarage mit 500 Stellplätzen. Nichts Besonderes also unter den Großprojekten des Wiener Immobilienmarkts der letzten 20 Jahre.

Die ungewöhnliche politische Präsenz lag wohl eher an den Investoren des 480-Millionen-Euro-Projekts: Hinter dessen Bauträger, der BAI, steht Österreichs größte Bank, die aus der einst stadteigenen Zentralsparkasse hervorgegangen und zu einem der mächtigsten Akteure der heimischen Immobilienszene geworden ist: die Bank Austria.

Bereits 1990 lancierte ein Konsortium um die Bank Austria ein Projekt zur Neuüberbauung des hochwertig erschlossenen, aber lange Zeit vernachlässigten Areals unweit der historischen Innenstadt, für das die Wiener Stadtplanung eine achtgeschoßige Bebauung mit urbanem Nutzungsmix für angemessen hielt.

Dem stellten die Architekten Laurids und Manfred Ortner einen Entwurf mit neun Hochhäusern entgegen, der kurz darauf zu fünf Türmen mit Höhen von 57 bis 75 Metern mutierte und sich bis zu seiner Umsetzung in einem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan 1993 noch mehrfach änderte - aber aufgrund inzwischen gesunkener Büropreise nie realisiert wurde. Um wirklich rentabel zu sein, darin waren sich Bauträger und Politik einig, müsse das Projekt noch höher und noch dichter werden.

Es folgten abwechselnd ein 120-Meter-Turm, eine massive Sockelbebauung mit vier etwas niedrigeren Türmen und wenig später ein Projekt mit sechs Türmen. Die Gesamtnutzfläche war inzwischen von 110.000 auf 136.000 Quadratmeter angewachsen. Die 1993 im Plan verordneten 25.000 Quadratmeter Wohnfläche sowie die vorgesehenen kulturellen Einrichtungen waren längst Geschichte. Sie entfielen zugunsten lukrativerer Nutzungen.

Wien Mitte: „Kein Großprojekt“

So führte der 1999 neu aufgelegte Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zu massiven Protesten von Bürgern, Architekten, Hochschulprofessoren, Medien und Opposition. Ja selbst Altbürgermeister Helmut Zilk setzte zum Protest an. Allen Widerrufen zum Trotz wurde der Plan im Frühjahr 2000 von der sozialdemokratischen Mehrheit im Gemeinderat beschlossen.

Das in der Folge abermals - und laut Kritikern verfahrenswidrig - veränderte Bauvorhaben bestand nun aus einem 42 Meter hohen Sockel und vier teils darauf aufgesetzten Türmen mit bis zu 97 Metern Höhe. Bekanntlich bewog dies 2001 sogar die Unesco zur Drohung, der historischen Innenstadt den Weltkulturerbe-Status zu entziehen, zumal das wuchtige Ensemble innerhalb der Pufferzone gelegen wäre. Davon unbeeindruckt erteilte das Rathaus 2002 die Baugenehmigung für Wien Mitte und erließ der BAI für ihr Großprojekt sogar die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP). Möglich wurde dies durch die Aufgliederung in mehrere Teilprojekte, die für sich genommen jeweils von so geringer Dimension waren, dass sie unterhalb der UVP-relevanten Grenzwerte lagen.

Trotzdem zog die BAI das Projekt 2003 zur allgemeinen Überraschung zurück - offiziell wegen der schlechten PR durch den Unesco-Protest. Viel wahrscheinlicher aber ist die Tatsache, dass Wiens grassierender Büroleerstand eine rentable Verwertung der Flächen nicht mehr realistisch erscheinen ließ. Bürgermeister Michael Häupl, der den verwahrlosten Standort stets als Schandfleck verteufelt hatte, gelang es jedoch, die Bank Austria für einen letzten Versuch zur Neubebauung von Wien Mitte zu motivieren.

Den städtebaulichen Wettbewerb um einen von der Unesco akzeptierten Entwurf gewannen Dieter Henke und Marta Schreieck mit einer vertretbaren Bebauungsdichte, mit großzügig dimensionierten öffentlichen Bereichen sowie mit einer maximalen Bauhöhe von 30 Metern - abgesehen von einem 60 Meter hohen Hotelturm.

Doch es kam wiederum alles anders. Sogleich begann der Bauträger von neuem, mit Billigung der Stadt auf eine Nachbesserung des Entwurfs hinsichtlich Dichte und Höhe zu drängen. Die Randbebauung wuchs plötzlich auf 35 Meter an und rückte um vier Meter weiter in den Straßenraum vor. Das geplante Hochhaus mutierte vom Hotel- zum Büroturm, geriet breiter und hielt bald bei 70 Metern.

Und die vorgesehenen Passagen, die den Komplex auch für die tausenden täglich ein- und ausströmenden S- und U-Bahn-Fahrgäste durchlässig machen sollten, wurden in ihrer Anzahl verringert und in ihrem Querschnitt um 60 Prozent reduziert. Im 2004 beschlossenen Flächenwidmungsplan waren sie nicht einmal mehr als öffentliche Durchgänge ausgewiesen. Bis 2007 erwirkte die BAI mit ihren Architekten Ortner & Ortner sowie Neumann & Steiner noch mehr als 30 „unwesentliche Abweichungen von den Bebauungsvorschriften“, um die Planung in ihrem Sinn noch weiter zu optimieren.

Schnöde Investorenarchitektur

Auf dem Büromarkt freilich herrschte nach dem bis aufs Letzte ausgereizten Projekt, das die angrenzenden Gründerzeithäuser beinahe zu erdrücken droht, kaum mehr Nachfrage. Denn auch im Innenbereich wurde infolge der Verbauung des von Henke & Schreieck vorgesehenen Hofs durch einen weiteren Trakt jegliche Qualität zerstört. Immerhin vermitteln die banalen Fassaden genau das, was sich dahinter verbirgt: schnöde Investorenarchitektur, von der sich die aus dem städtebaulichen Wettbewerb siegreich hervorgegangenen Architekten längst öffentlich distanziert haben.

Doch auch für das Vermarktungsproblem hatte die Politik eine Lösung parat: 2009 wurde bekannt, dass die bis dato dezentral und kundennah angesiedelten Bezirksfinanzämter bis auf eine Ausnahme aufgegeben und in Wien Mitte konzentriert werden. Wie ernsthaft man im Vorfeld andere Standorte und eventuell günstigere Immobilien in Betracht zog, bleibt unklar. Fakt ist, dass dieser Umzug nicht nur alte, leerstehende Amtsgebäude hinterlässt, er bedeutet auch, dass die Mieten der Wiener Finanzämter künftig nicht mehr an die öffentliche Hand in Gestalt der Bundesimmobiliengesellschaft, sondern an einen privaten Investor fließen - dem Vernehmen nach in der Höhe von rund 500.000 Euro netto pro Monat.

Nach 20-jährigem Vorlauf ist Wien Mitte somit schon zum Zeitpunkt seiner Eröffnung als voller Erfolg anzusehen - zumindest für den Betreiber. Für die Anrainer, für das Stadtbild, für die öffentliche Wahrnehmung von Wiens städtebaulicher und demokratiepolitischer Verfasstheit und nicht zuletzt für die Steuerzahler hingegen handelt es sich um einen Schadensfall.

Um einen Schadensfall, der keineswegs eine Ausnahme darstellt. Erst vor kurzem wurde vermeldet, dass unmittelbar neben den Gasometern bis Ende 2014 der neue Bürokomplex „Gate 2“ entstehen wird. Als Mieter stehen bereits die städtische Gemeindebauverwaltung Wiener Wohnen sowie das ebenfalls kommunale Wohnservice Wien fest.

Wiener Wohnen bündelt damit seine neun dezentralen Servicestellen an einem einzigen Standort und rückt so weiter von seinen Kunden ab. Das Wohnservice Wien wiederum hat erst vor zwölf Jahren ein damals neues Bürogroßprojekt bezogen - zu höchst marktunüblichen Konditionen, wie der Rechnungshof in einem Bericht aus dem Jahr 2004 kritisierte: unter anderem mit einem vertraglich fixierten freiwilligen 15-jährigen Kündigungsverzicht. Ungeachtet dessen wird das Wohnservice Ende nächsten Jahres seine Adresse abermals wechseln. Der Bauträger von „Gate 2“ ist übrigens derselbe wie jener von Wien Mitte. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt.

[ Reinhard Seiß (43) ist Stadtplaner, Filmemacher und Fachpublizist in Wien und Mitglied der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung ]