Vier Viertelhäuser mit Garten, darüber zwei Dachgeschoßwohnungen: Schlicht und ergreifend „nur das, was die Leute wollen“, baue man hier, inmitten von Einfamilienhäusern und wenigen kleinen Wohnbauten in der niederösterreichischen Gemeinde Theresienfeld, preist Gerald Batelka vom gemeinnützigen Bauträger Wien Süd. Und das noch dazu in einer – zumindest für den geförderten Wohnbau – „völlig neuen“ Gebäudetypologie. Auf den ersten beiden Etagen befinden sich jeweils vier rund 100 Quadratmeter große Familienwohnungen. Im Dachgeschoß gibt es dann noch zwei je 70 m² große Einheiten mit großzügigen Terrassen.

„Viertel hoch zwei“ heißt das Projekt folglich auch, das Batelka gemeinsam mit dem Wohnbauforscher Wolfgang Amann (IIBW) und weiteren Kooperationspartnern gerade umsetzt. Wien Süd, genauer deren Tochter Arthur Krupp, errichtet es bis zum Frühjahr in der Tonpfeifengasse in Theresienfeld. 28 Wohneinheiten entstehen, allerdings nur zwölf – zwei Bauteile – als „Viertel hoch zwei“.

Was das Konzept so interessant macht, ist zum einen die Teilbarkeit der größeren Familienwohnungen, die als Maisonetten angelegt sind. Deren Bewohner werden bei Bedarf die Wohnfläche im Obergeschoß sozusagen „abzwacken“ und entweder als eigene Wohneinheit innerhalb der Familie (für Kinder) verwenden oder auch an Dritte untervermieten können. Sowohl Nasszellen als auch Wohnungseingangstüren gibt es unten wie oben, und die innenliegenden Stiegen können so umgebaut werden, dass im Obergeschoß ein Abstellraum entsteht.

Wohnungen mit Kaufoption

Mit einer etwaigen Untervermietung darf dann freilich kein großer Gewinn gemacht werden, das verbietet das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Eine Untervermietung mit geringem Aufschlag auf die Eigenkosten ist aber möglich. Da die Wohneinheiten mit Kaufoption ausgestattet sind, ist eine völlige rechtliche Trennung der Einheiten nicht vorgesehen, erklärt Batelka. Die spätere Verwendung der Kleinwohnung im ersten Stock als Vorsorgewohnung ist aber denkbar.

Zum anderen hat man hier auch energetisch versucht, aus dem engen Kostenkorsett des geförderten Wohnbaus das Optimum herauszuholen. Gemeinsam mit dem Energieinstitut Vorarlberg wurden 20.000 Varianten auf einen Lebenszyklus von 50 Jahren durchgerechnet. Heraus kam eine Gebäudehülle in Passivhausqualität, allerdings ohne kontrollierte Wohnraumlüftung. Gebaut wird mit 25 Zentimeter starken Ytong-Ziegeln, gedämmt wird – darauf ist Batelka weniger stolz – mit 20 cm dickem Vollwärmeschutz aus Styropor. Die bei 1650 Euro gedeckelten förderbaren Baukosten in der Wohnbauförderung hätten hier nichts anderes zugelassen. Generell müsse die niederösterreichische Wohnbauförderung erst für solche Projekte tauglich gemacht werden, meint der Projektleiter. Die 100 m² großen Wohneinheiten, die man als leistbare und wesentlich nachhaltigere Alternative zum Einfamilienhaus sieht, zählen förderrechtlich zum mehrgeschoßigen Wohnbau, weshalb nur 80 m² förderbar sind. Batelka wünscht sich eine Gleichbehandlung mit Reihenhäusern. Und auch in der Raumordnung brauche es Änderungen, um das Konzept zu „skalieren“, also im großen Rahmen umzusetzen.

Sehr viele Stellplätze nötig

Wünschenswert wäre das durchaus. Der Flächenverbrauch ist wesentlich geringer als bei vier bis sechs Einfamilienhäusern, und die Kombination aus Bauteilaktivierung, Photovoltaik, zentraler Luftwärmepumpe und dezentralen Mikrowärmepumpen wird auch dafür sorgen, dass die späteren Bewohner nicht mehr als 60 Euro für Energie im Monat zahlen müssen, versprechen Amann und Batelka – und zwar inklusive Haushaltsstrom.

Die Häuser haben keine Lifte und sind nicht unterkellert, weshalb die 2,1 Stellplätze pro Wohnung, die ein Gemeinderatsbeschluss vorsieht, im Freien entstehen müssen. Bürgermeisterin Ingrid Klauninger signalisiert hier aber Gesprächsbereitschaft. Ein Abtausch gegen Bäume auf dem Areal scheint möglich.